Plné znění - Cenový věstník Ministerstva financí ČR • Částka: 11 • Rok: 2002

Cenový věstník MF ČR, částka 11/2002

4

Dotazy a odpovědi

k vyhlášce č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení

zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů

(zákon o oceňování majetku), ve znění vyhlášky č. 127/1999 Sb.,

vyhlášky č. 173/2000 Sb. a vyhlášky č. 338/2001 Sb.

1. Prosím o závazné stanovisko k ocenění pozemku, vedeném v katastru nemovitostí jako ostatní plocha - zeleň. Jedná se o typickou veřejnou zeleň mezi panelovými domy na městském sídlišti (č. j.: 162/44 634/766/2002).

Vyhláška Českého úřadu zeměměřického a katastrálního č. 190/1996 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění zákona č. 210/1993 Sb. a zákona č. 90/1996 Sb., a zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění zákona č. 89/1996 Sb., ve znění vyhlášky č. 179/1998 Sb., vyhlášky č. 113/2000 Sb. a vyhlášky č. 163/2001 Sb., v tabulce č. 1 (druh pozemku) své přílohy pod kódem 14 charakterizuje pozemek ostatní plocha jako pozemek neuvedený v předcházejících druzích pozemků (je jiný, než orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, trvalý travní porost, lesní pozemek, vodní plocha a zastavěná plocha a nádvoří). Následující tabulka č. 2 pod kódem č. 19 u pozemku ostatní plochy specifikuje způsob využití pozemku zeleň formou okrasné zahrady, uliční a sídlištní zeleně, parku a jiných ploch funkční (např. vegetační clona areálu průmyslového závodu, střediska zemědělské výroby apod.) a rekreační (např. plochy s okrasnými trvalými porosty u koupaliště, autokempu, stanové základny apod., vegetační clona přírodního kina či divadla atd.) zeleně.

Z příkladů uvedených v předchozím bodu je zřejmé, že pozemky ostatních ploch zeleně jsou velmi různorodé nejen svou podstatou, ale i funkcí, kterou v krajině plní. Proto také návod k ocenění pozemků ostatních ploch zeleně nemůže být obecný, neboť musí vycházet zejména z jejich funkce v terénu.

Jde-li o pozemek ostatní plochy zeleně, který je okrasnou zahradou například u rodinného domu nebo jiného objektu k bydlení, rekreačního objektu, representační nebo jiné administrativní budovy, stavby historické, kulturní, církevní, vědecké, školské, sociální, zdravotnické apod., je jí zaujímaný pozemek zpravidla funkčně spojen a užíván s některou z uvedených staveb a jí zastavěným pozemkem. Proto se takto užívaný pozemek v současnosti oceňuje převážně podle §23 odst. 6 vyhlášky MF č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění vyhlášky č. 127/1999 Sb., vyhlášky č. 173/2000 Sb. a vyhlášky č. 338/2001 Sb., avšak pouze za předpokladu, jsou-li přitom splněny obě podmínky jednotného funkčního celku ve smyslu §9 odst. 1 písm. a) bodu 2. zákona o oceňování majetku. Je-li splněna pouze první podmínka jednotného funkčního celku, oceňuje se pozemek okrasné zahrady podle §26 odst. 2 aktuálně platného znění prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování majetku. V praxi však může existovat i samostatná okrasná zahrada, jejíž pozemek není funkčně spojen ani užíván s nějakou stavbou a jí zastavěným pozemkem. V tomto případě bude pro jeho ocenění rozhodující, zda je či není územně plánovací dokumentací perspektivně určen k zastavění. Pokud takový pozemek bude možné v budoucnosti podle územního nebo regulačního plánu zastavět, ocení se podle §26 odst. 1 výše citovaných cenových předpisů. V opačném případě, kdy pozemek okrasné zahrady bude nadále sloužit svému původnímu účelu a nebude možné na něm zřídit žádnou stavbu, která by mu dala charakter zastavěnosti, se ocení jako jiný pozemek ve smyslu §26 odst. 4.

Obdobným způsobem, jako k ocenění pozemků okrasných zahrad, se přistupuje i k ocenění pozemků uliční zeleně, sídlištní zeleně, funkční zeleně a rekreační zeleně, které jsou zpravidla funkčně spojeny a užívány s bytovými domy, administrativními budovami, prodejnami, ubytovacími zařízeními, objekty různých služeb apod., neboť umožňují přístup k uvedeným stavbám, jejich požární i jinou ochranu, poskytují jim plochy pro manipulaci s odpady či jinými materiály, místnímu obyvatelstvu slouží k odpočinku, popřípadě využití volného času a v omezeném rozsahu mohou být i zastavěny stavbami (vč. venkovních úprav), jejichž plocha se v katastru nemovitostí samostatně neeviduje (např. chodníky a vodoteče s šířkou do 2 m, malé přístřešky, zařízení pro obaly na odpadky a posypový materiál, stanoviště pro kola a dětské kočárky, drobné stavby a zpevněná místa spojená s inženýrskými sítěmi, pískoviště a jiné drobné stavby pro děti apod.). Pro pozemky jmenovaných zelení bývá charakteristické (nikoli však obecné), že na nich převládají travnaté plochy, doplněné trvalými porosty většinou okrasného charakteru (k nim se ale přiřazují i dřeviny, které jsou v záměrných výsadbách charakteristické pro ovocné (např. některé druhy jabloně, hrušně, třešně, slivoně, ořešáku, lísky, kaštanovníku, bezu černého, dřínu apod.) a lesní porosty (z listnáčů obecné formy dubu, buku, javoru, jasanu, lípy, topolu, břízy, vrby apod., z jehličnanů pak smrku, borovice, jedle, modřínu, douglasky, jalovce, zeravu, cypřiše apod.). Pozemky některých z uvedených zelení (často funkční zeleně) však nebývají spojeny se stavbami a jimi zastavěnými pozemky a při jejich ocenění přicházejí v úvahu způsoby podle §26 odst. 1 nebo podle §26 odst. 4 nebo výjimečně i podle §25 (např. pozemky s porosty charakteru rekreačního lesa apod.).

Pozemky ostatní plochy zeleně s formou parku se zpravidla oceňují jako jiné podle §26 odst. 4, třebaže ani v tomto případě nelze pominout eventualitu ocenění podle §26 odst. 1 současně platné dikce prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování majetku.

Ocenění pozemku ostatní plochy zeleně podle §23 odst. 8 přichází v úvahu pouze tehdy, má-li charakter „veřejného prostranství“ s převážně zpevněným povrchem a je užíván k parkování vozidel, shromažďování a pěší komunikaci lidí apod., dočasným výstavním, demonstračním, reklamním a jiným obdobným účelům.

2. Při kontrole znaleckých posudků shledáváme, že stavební pozemek, který je užíván se stavbou jako funkční celek, je veden v katastru nemovitostí jako orná půda nebo trvalý travní porost. Znalci pak k ocenění těchto pozemků přistupují rozdílně. Někteří s odkazem, že ve skutečnosti se jedná o jednotný funkční celek, ocení pozemek vedený v katastru nemovitostí jako orná půda podle §23 odst. 6. Jiní znalci s vysvětlením, že pozemek není v katastru nemovitostí vedený jako zahrada nebo ostatní plocha, provedou ocenění podle §24 jako zemědělský pozemek. K odlišným způsobům ocenění dochází také proto, že na původně zemědělský pozemek bylo před uskutečněním výstavby vydáno územní rozhodnutí a stavební povolení. Po oddělení zastavěné části pozemku sice původní pozemek zůstává v druhu orná půda, popř. trvalý travní porost, ale je užíván jako funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem. Žádáme Vás o stanovisko k popsanému problému a zároveň doporučujeme jeho zveřejnění v Cenovém věstníku (č. j.: 162/34963/687/2002).

Jak je již obecně známo, jde-li o pozemek vedený katastrem nemovitostí v druhu zahrada nebo ostatní plocha, který tvoří se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu zastavěná plocha a nádvoří jednotný funkční celek [§9 odst. 1 písm. a) bod 2. zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku)], ocení se cenou zjištěnou podle §23 odst. 1 a 4, násobenou koeficientem 0,40. Tento způsob se uplatní vždy, je-li právní stav předmětných pozemků bezvýhradně v souladu s jejich skutečným stavem v terénu (krajině).

V důsledku vývoje pozemkového katastru po roce 1948 i vývoje současného katastru nemovitostí (od 1.01.1993) není v praxi výjimkou, resp. zvláštní stav, kdy soubor nemovitostí (pozemky se stavbou) reálně naplňují podstatu jednotného funkčního celku, ale jejich právní stav v katastru tomu neodpovídá, zpravidla v důsledku nerespektování právního řádu České republiky, zejména z hlediska zákona katastrálního, zákona stavebního, zákona o ochraně zemědělského půdního fondu, zákona lesního, popřípadě jiných právních předpisů. Proto právě na uvedené okolnosti pamatuje §9 odst. 3 zákona o oceňování majetku, který stanoví, že pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu. Jde-li podle výpisu z katastru nemovitostí o pozemek v druhu např. orná půda, louka, pastvina, nově trvalý travní porost, ovocný sad, vinice, lesní pozemek atd., který nepochybně a prokazatelně plní funkci zahrady nebo ostatní plochy v jednotném funkčním celku se stavbou a jí zastavěnou plochou, ocení se uvedené pozemky ve smyslu §9 odst. 3 zákona č. 151/1997 Sb. podle §23 odst. 6 aktuálně platného, výše citovaného, znění prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování majetku.