Plné znění - Cenový věstník Ministerstva financí ČR • Částka: 2 • Rok: 2021

Cenový Věstník MF ČR, částka 2/2021

OBECNĚ ZÁVAZNÁ VYHLÁŠKA,

kterou se mění vyhláška c. 32/1998 Sb. hl. m. Prahy,

o cenové mapě stavebních pozemku, ve zněni pozdějších předpisu

Zastupitelstvo hlavního města Prahy se usneslo dne 17.12.2020 vydat podle §44 odst. 3 písm. d) zákona č. 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze, a §33 odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), tuto obecně závaznou vyhlášku:

Čl. I

Vyhláška č. 32/1998 Sb. hl. m. Prahy, o cenové mapě stavebních pozemků, ve znění vyhlášky č. 39/1999 Sb. hl. m. Prahy, obecně závazné vyhlášky č. 1/2001 Sb. hl. m. Prahy, obecně závazné vyhlášky č. 30/2001 Sb. hl. m. Prahy, obecně závazné vyhlášky č. 5/2003 Sb. hl. m. Prahy, obecně závazné vyhlášky č. 31/2003 Sb. hl. m. Prahy, obecně závazné vyhlášky č. 24/2004 Sb. hl. m. Prahy, obecně závazné vyhlášky č. 27/2005 Sb. hl. m. Prahy, obecně závazné vyhlášky č. 24/2006 Sb. hl. m. Prahy, obecně závazné vyhlášky č. 18/2007 Sb. hl. m. Prahy, obecně závazné vyhlášky č. 21/2008 Sb. hl. m. Prahy, obecně závazné vyhlášky č. 21/2009 Sb. hl. m. Prahy, obecně závazné vyhlášky č. 1/2011 Sb. hl. m. Prahy, obecně závazné vyhlášky č. 19/2011 Sb. hl. m. Prahy, obecně závazné vyhlášky č. 22/2012 Sb. hl. m. Prahy, obecně závazné vyhlášky č. 20/2013 Sb. hl. m. Prahy, obecně závazné vyhlášky č. 5/2014 Sb. hl. m. Prahy, obecně závazné vyhlášky č. 20/2014 Sb. hl. m. Prahy, obecně závazné vyhlášky č. 12/2015 Sb. hl. m. Prahy, obecně závazné vyhlášky č. 19/2016 Sb. hl. m. Prahy, obecně závazné vyhlášky č. 25/2017 Sb. hl. m. Prahy, obecně závazné vyhlášky č. 9/2018 Sb. hl. m. Prahy, obecně závazné vyhlášky č. 17/2018 Sb. hl. m. Prahy a obecně závazné vyhlášky č. 21/2019 Sb. hl. m. Prahy, se mění takto:

Příloha zní:

ČI. 1

Úvod

Cenová mapa stavebních pozemků na území hlavního města Prahy (dále jen „cenová mapa“) je zpracována podle jiných právních předpisů¹⁾.

Čl. 2

Součásti cenové mapy

(1) Cenovou mapu tvoří grafická část, obsahující 132 mapových listů v měřítku 1:5000 a schéma kladu listů, a textová část.

(2) Originál cenové mapy je autorizován Magistrátem hlavního města Prahy.

Čl. 3

Instrukce k využívání cenové mapy

(1) V grafické části cenové mapy, ve vymezených skupinách parcel, vyznačené číslo vyjadřuje cenu v Kč/m². Všechny stavební pozemky²⁾ ve vymezených skupinách parcel, které jsou označeny cenou, se ocení podle cenové mapy, s výjimkou pozemků uvedených v odstavcích 2, 3, 4 a 5.

(2) Pozemek, který není pozemkem stavebním podle jiného právního předpisu²⁾, nelze ocenit podle této cenové mapy.

(3) Stavební pozemek, který je zařazen do cenové mapy stavebních pozemků, se ocení podle jiného právního předpisu³⁾, pokud ho nelze cenou z cenové mapy ocenit, protože:

a) je ve skupině parcel s nevyznačenou cenou,

b) má některé své části v cenové mapě stavebních pozemků ve skupinách parcel neoceněných nebo s rozdílnými cenami,

c) je v jednotném funkčním celku, ve kterém všechny pozemky nejsou oceněny v cenové mapě stavebních pozemků stejnou cenou, nebo

d) je zatížen právem stavby.

(4) Pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha se způsobem využití pozemku dráha včetně jejích součástí, jakož i pozemek k uvedeným účelům již užívaný nebo teprve určený rozhodnutím o umístění stavby nebo regulačním plánem, se podle této cenové mapy neocení a jeho cena se zjistí podle jiného právního předpisu³⁾.

(5) Pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha se způsobem využití pozemku dálnice, silnice a ostatní komunikace včetně jejich součástí, a veřejné prostranství, které není součástí pozemní komunikace, jakož i pozemek k uvedeným účelům již užívaný nebo teprve určený rozhodnutím o umístění stavby nebo regulačním plánem, a přitom platí, že tento pozemek je veřejnosti přístupný nebo je ke stejnému účelu určen podle jiného právního předpisu⁴⁾, se podle této cenové mapy neocení a jeho cena se zjistí podle jiného právního předpisu³⁾, pokud se nejedná o pozemek uvedený v odstavci 6.

(6) Je-li pozemek uvedený v odstavci 5 veřejnosti nepřístupný nebo přístupný omezeně, nebo je-li společně užívaný s nemovitou věcí využívanou k podnikání, včetně parkovacích a obslužných ploch, ocení se podle cenové mapy.

(7) V případě nesouladu druhu oceňovaného pozemku v cenové mapě podle jiného právního předpisu⁵⁾ s jeho skutečným stavem se postupuje způsobem podle jiného právního předpisu⁶⁾.

(8) Cenová mapa je bezplatně přístupná veřejnosti v pracovní době v přízemí Magistrátu hlavního města Prahy na Mariánském nám. 2 v Praze 1 - Starém Městě.

(9) Dotazy, připomínky a návrhy k cenové mapě lze uplatnit na odboru hospodaření s majetkem Magistrátu hlavního města Prahy - Jungmannova 35, 111 21 Praha 1.

ČI. 4

Analýza trhu s pozemky

(1) Z provedené analýzy realitního trhu vyplývá, že trh s pozemky v hlavním městě Praze je trhem specifickým, který se v rozhodujících segmentech - bydlení, kancelářské, obchodní plochy i plochy pro skladování a logistiku - liší svým rozsahem a dynamikou rozvoje od ostatních měst České republiky. Hlavní město Praha nemá ani v jednom segmentu realitního trhu srovnání s žádným jiným městem České republiky a dosahují se zde jednoznačně nejvyšší ceny pozemků.

(2) Území hlavního města Prahy s výjimkou rozsáhlých nezastavěných ploch je v naprosté většině vybaveno infrastrukturou, tj. je zavedena kanalizace, vodovod, elektřina. Jednotlivé části hlavního města Prahy jsou plně napojeny na komunikační síť. Specifikem hlavního města Prahy je existence 3 tras metra, které propojují centrum s významnými koncentracemi bydlení v ostatních částech.

(3) Mezi zobecnitelné závěry, které vyplývají z analýzy vývoje trhu s pozemky, patří zejména:

a) celkové tempo růstu analyzovaných cen pozemků oproti loňskému roku zrychlilo,

b) rozdílnosti v cenách pozemků určených k bydlení v rodinných domech poměrně přesně odrážejí lokalizační charakteristiky - nejvíce žádány jsou stále pozemky v prolukách současných vilových čtvrtí; nejvyšší nárůst cen lze sledovat v nových lokalitách spojených se samostatnými developerskými projekty;

c) u bytových domů působí na výši ceny pozemků zejména vliv polohy a urbanistické souvislosti; ceny pozemků v tomto segmentu vzrostly výrazněji než u rodinných domů a nejvýrazněji ze všech sledovaných segmentů; velké rozdíly mezi cenami pozemků pro bydlení s ohledem najejich vybavenost technickou infrastrukturou přetrvávají;

d) v případě ploch s komerčním využitím ovlivňuje cenu pozemku zejména poloha, včetně spádové koncentrace obyvatel a zákazníků; u pozemků s komerčně výnosnými stavbami, např. obchodními centry, hotely, administrativou vyššího standardu, došlo oproti loňskému roku k mírnému nárůstu cen; u pozemků se stavbami komerčně méně výnosnými se ceny oproti loňskému roku zvýšily výrazněji; stále platí, že průměrné ceny pozemků u výnosných nemovitostí výrazně převyšují cenovou úroveň ostatních pozemků s jiným využitím;

e) průmyslové plochy mají mnohem homogennější charakteristiky s menšími cenovými odchylkami; specifikem jsou prodeje původně průmyslových ploch pro jiné budoucí využití. Rovněž ceny ploch s aktuálním průmyslovým využitím se oproti loňsku nepatrně zvýšily.

Čl. 5

Komentář ke zdroji cen

(1) V rámci aktualizace byly údaje o nových prodejích pozemků čerpány z podkladů Katastrálního úřadu Praha - město. Tímto způsobem byla v reálném čase rozšířena množina sjednaných cen, které byly uplatněny při aktualizaci ocenění.

(2) Bylo provedeno vyhodnocení s využitím nového statistického vzorku prodaných pozemků získaných na území hlavního města Prahy v letech 2019 až 2020.

(3) Nebyly využity informace o některých vícenásobných prodejích stejných parcel a dále nebyly využity prodeje, jejichž cena se výrazně lišila od ceny obvyklé v oceňovaném území. Rovněž nebyly použity údaje o prodejích pozemků s malou výměrou (cca do 50 m²). Celkově se ukazuje, že tento rozsah neustále aktualizovaných údajů je postačující pro zpracování cenové mapy v rozsahu území hlavního města Prahy.

ČI. 6

Použitý mapový podklad

(1) Podkladem cenové mapy je katastrální mapa na území hlavního města Prahy upravená Institutem plánování a rozvoje hlavního města Prahy, příspěvkovou organizací zřízenou hlavním městem Prahou.

(2) Grafická část cenové mapy obsahuje:

a) hranice parcel,

b) vnitřní kresbu,

c) doplňkovou kresbu,

d) hranice katastrálních území,

e) názvy katastrálních území a městských částí,

f) názvy ulic a náměstí.

(3) U většiny katastrálních území je základem datový podklad z roku 2003 aktualizovaný v dalších letech. V některých případech vzhledem k tomu, že aktualizace probíhá v ročních intervalech, mapový podklad obsahuje údaje, které nejsou v souladu se skutečným stavem. Jedná se zejména o vymezení hranic parcel a polohopis objektů. Případný nesoulad se nejčastěji zjistí při konkrétním oceňování jednotlivých pozemků.

Čl. 7

Popis postupu zpracování a předpoklad další doby účinnosti

(1) Cenová mapa postihuje diference mezi cenami pozemků v obci a umožňuje jednoduché zjišťování cen jednotlivých pozemků.

(2) Základem cenové mapy jsou konkrétní sjednané ceny stavebních pozemků (dále jen „pozemek“) obsažené v kupních smlouvách.

(3) Při zpracování cenové mapy se vycházelo z rozboru pozemků z hlediska jejich charakteristik a sjednaných cen. Ceny těchto pozemků jsou dále porovnávány s obdobnými pozemky podle jiného právního předpisu⁷⁾. V cenové mapě jsou graficky vymezeny obdobné pozemky. Pozemky jsou navzájem porovnatelné podle účelu užití, polohy na území hlavního města Prahy a stavební vybavenosti.

(4) Pozemky v cenové mapě neoceněné se ocení podle Článku 3. V hlavním městě Praze zůstávají cenovou mapou zpravidla neoceněny některé pozemky veřejné správy, školství, kultury, zdravotnictví, bezpečnosti, obrany, komunikací a dalšího technického vybavení.

(5) Očekává se roční účinnost této cenové mapy. Tak jako v minulých letech, s ohledem na vývoj trhu s pozemky v hlavním městě Praze, se předpokládá, že koncem roku 2021 bude obecně závaznou vyhláškou hlavního města Prahy cenová mapa stavebních pozemků aktualizována.

Seznam katastrálních území hlavního města Prahy

“.

Čl. II

Tato vyhláška nabývá účinnosti dnem 2. ledna 2021.

MUDr. Zdeněk Hřib, v. r.

primátor hlavního města Prahy

doc. Ing. arch. Petr Hlaváček, v. r.

I. náměstek primátora hlavního města Prahy

Poznámka redakce Cenového věstníku MF:

Cenová mapa stavebních pozemků na území hlavního města Prahy pro rok 2021 je k nahlédnutí na následujících webových stránkách: https://app.iprpraha.cz/apl/app/cenova-mapa/.

Vydává: Ministerstvo financí ČR,

Letenská 15, 118 10 Praha 1

Redakce: Lucie Petrová, Voctářova 11,

180 00 Praha 8,

telefon 257 042 535,

e-mail: Lucie.Petrova@mfcr.cz

1) §10 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů.

Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů.

2) §9 odst. 2 zákona o oceňování majetku.

3) §3 až 5 oceňovací vyhlášky.

4) Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů.

5) §9 odst. 2 zákona o oceňování majetku.

6) §9 odst. 5 zákona o oceňování majetku.

7) §10 odst. 3 zákona o oceňování majetku.